Amortissement LMNP par composants : la méthode, les durées et un exemple
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit chaque année une fraction du prix de son logement, de son mobilier et de ses travaux : l’amortissement – C’est ce qui rend souvent le réel plus avantageux que le micro-BIC, et ce qui explique qu’une location meublée dégage fréquemment un résultat imposable nul pendant plusieurs années
Ce qui s’amortit, et ce qui ne s’amortit pas
- Le terrain ne s’amortit pas – Sa valeur est retirée du prix d’achat, frais compris : 10 à 20 % pour un appartement en général, davantage pour une maison ou dans les centres-villes chers – Une estimation documentée (acte, avis de valeur, données de marché) est préférable à un pourcentage fixe
- Le bâti est découpé en composants, qui s’usent à des rythmes différents
- Le mobilier s’amortit séparément, en général sur 5 à 10 ans – Les petits équipements de faible valeur peuvent être passés en charges
- Les travaux d’amélioration ou de rénovation s’amortissent sur leur durée d’utilisation propre – L’entretien et les petites réparations se déduisent directement en charges
Les composants et leurs durées usuelles
Aucun texte n’impose une grille : la répartition doit refléter le bien – Celle-ci est couramment utilisée pour un logement ancien en bon état, et sert de proposition par défaut dans Monera Immo
| Composant | Part du bâti | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 % | 50 ans |
| Façades, toiture, étanchéité | 20 % | 25 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 20 % | 25 ans |
| Agencements intérieurs | 20 % | 15 ans |
L’amortissement est linéaire : chaque composant est divisé par sa durée – La première année, il est calculé au prorata des jours depuis la mise en location, sur une année de 360 jours
Exemple : un appartement de 200 000 €
Prix frais compris de 200 000 €, terrain estimé à 15 % (30 000 €), mobilier de 6 000 € sur 7 ans, mise en location le 1er juillet
| Base | Durée | Annuité | |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 68 000 € | 50 ans | 1 360 € |
| Façades, toiture, étanchéité | 34 000 € | 25 ans | 1 360 € |
| Installations techniques | 34 000 € | 25 ans | 1 360 € |
| Agencements intérieurs | 34 000 € | 15 ans | 2 267 € |
| Mobilier | 6 000 € | 7 ans | 857 € |
| Total en année pleine | 7 204 € |
La première année, l’amortissement est de 3 602 € (la moitié, pour six mois de location) – Sur dix ans, il dépasse 66 000 €
Calculer votre plan d'amortissement
Le simulateur gratuit découpe votre bien, ajoute mobilier et travaux, et donne le plan année par année – Lancer le simulateur d'amortissement
La limite de l’article 39 C
L’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit : il ne se déduit qu’à hauteur du résultat restant après les autres charges – La part non déduite n’est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée et s’imputera dès que le résultat le permettra – Les charges, elles, peuvent créer un déficit, reportable sur les revenus de location meublée des dix années suivantes
L’effet à la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux – L’amortissement reste avantageux pendant la location, mais une partie de l’impôt économisé est reprise à la revente (voir la réintégration des amortissements et le simulateur de plus-value)
Les amortissements se déclarent chaque année sur la liasse fiscale 2031 et 2033, dans le tableau 2033-C – Dans Ma déclaration LMNP, le plan est calculé et suivi automatiquement, bien par bien