Liasse fiscale LMNP : les formulaires 2031 et 2033, ligne par ligne
Au micro-BIC, le loueur en meublé reporte simplement ses loyers sur la déclaration de revenus – Au réel, il tient une comptabilité et dépose chaque printemps une liasse fiscale : le formulaire 2031 et ses tableaux annexes 2033 – Voici ce que contient chaque document, dans quel ordre le remplir et comment le résultat rejoint votre déclaration de revenus
Pour le choix du régime lui-même, voir notre guide micro-BIC ou réel et le simulateur
Les documents qui composent la liasse
| Document | Ce qu’il contient | Pour un LMNP |
|---|---|---|
| 2031-SD | Déclaration de résultat : identité, régime, résultat fiscal | Toujours |
| 2031 Bis-SD | Annexe : ventilation du résultat par catégorie d’activité | Toujours |
| 2033-A | Bilan simplifié : biens inscrits à l’actif, emprunt, compte de l’exploitant | Toujours |
| 2033-B | Compte de résultat et passage au résultat fiscal | Toujours |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus et moins-values | Toujours |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits | Rarement |
| 2033-E à 2033-G | Valeur ajoutée, capital, filiales | Surtout les sociétés |
Dans quel ordre les remplir
- Le 2033-C d’abord – Chaque composant du bien (terrain, gros œuvre, toiture, installations, agencements, mobilier) y figure avec sa valeur brute et le cumul de ses amortissements – Le terrain ne s’amortit pas
- Le 2033-B ensuite – Les loyers vont ligne 218, les charges de copropriété, l’assurance et les frais de gestion ligne 242, la taxe foncière ligne 244, la dotation aux amortissements ligne 254, les intérêts d’emprunt ligne 294 – Le bas du tableau fait passer du résultat comptable (ligne 310) au résultat fiscal (lignes 370 ou 372)
- Le 2033-A – Il reprend les valeurs du 2033-C, le capital restant dû de l’emprunt et le résultat de l’exercice
- La 2031 en dernier – Le résultat fiscal du 2033-B est reporté au cadre C, puis ventilé sur la 2031 Bis
Exemple chiffré : un studio loué meublé
Un studio rapporte 9 600 € de loyers sur l’année – Les charges courantes s’élèvent à 1 500 €, la taxe foncière à 900 €, les intérêts d’emprunt à 1 800 € – L’amortissement calculé par composants atteint 6 000 €
| Ligne du 2033-B | Montant |
|---|---|
| 218 – Loyers | 9 600 € |
| 242 – Autres charges externes | 1 500 € |
| 244 – Impôts et taxes | 900 € |
| 254 – Dotations aux amortissements | 6 000 € |
| 294 – Charges financières | 1 800 € |
| 310 – Résultat comptable | – 600 € |
| 318 – Amortissement non déductible réintégré | 600 € |
| 370 – Résultat fiscal | 0 € |
L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) : sur les 6 000 €, seuls 5 400 € sont déductibles cette année, soit les loyers diminués des autres charges – Les 600 € restants sont réintégrés ligne 318 et seront déduits ligne 350 une année où le résultat le permettra – Le résultat fiscal est nul, aucun impôt ni prélèvement social n’est dû sur ces loyers
Établir votre liasse
Ma déclaration LMNP calcule les amortissements par composants, applique la limite de l'article 39 C et donne chaque montant à reporter sur la 2031, les 2033 et la 2042-C-PRO, ligne par ligne – Commencer ma déclaration
Date limite et mode de dépôt
L’article 175 du CGI fixe le dépôt au deuxième jour ouvré suivant le 1er avril, en permettant à l’administration de proroger ce délai chaque année, sans dépasser le 1er juillet – En pratique, la déclaration de résultat est attendue le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec 15 jours supplémentaires pour le dépôt électronique (BOI-BIC-DECLA-30-10) – Pour les revenus de 2026, cela conduit vers le 19 mai 2027, date à confirmer dans le calendrier fiscal publié au printemps
La liasse se dépose uniquement par voie électronique : par un expert-comptable ou un prestataire, ou depuis l’espace professionnel de impots.gouv.fr, à créer avec le numéro SIRET obtenu au début de l’activité – Le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO, avec la déclaration de revenus du foyer
Les erreurs fréquentes
- Amortir le terrain – La part du prix qui correspond au terrain reste à l’actif sans amortissement
- Déduire tout l’amortissement malgré un déficit – La part qui excède le résultat doit être réintégrée ligne 318 et suivie d’une année sur l’autre
- Oublier l’amortissement différé – Les montants réintégrés les années passées se déduisent ligne 350 dès qu’un bénéfice apparaît
- Reporter les déficits antérieurs sur la liasse – Pour un loueur imposé à l’impôt sur le revenu, ils se reportent sur la 2042-C-PRO, cases 5GA à 5GJ (notice 2033-NOT-SD)
- Inclure le capital remboursé dans les charges – Seuls les intérêts et l’assurance de l’emprunt sont déductibles, le capital remboursé apparaît au bilan
- Déposer la 2042 sans la liasse – Au réel, le résultat déclaré sur la 2042-C-PRO doit correspondre à une liasse déposée
Pour une vue d’ensemble des obligations du loueur en meublé, le cabinet APR Patrimoine détaille aussi la déclaration LMNP et le calcul de l’amortissement