Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée pour 2026 ?

83 600 € de recettes pour la location meublée classique, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, avec un abattement de 50 % – 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 % – En 2025, le premier plafond était de 77 700 €

Jusqu'à quand peut-on opter pour le réel ?

Dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente – Pour être au réel sur les revenus de 2027, l'option doit être exprimée avant la date limite de la déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027 – Une activité qui démarre peut opter jusqu'à la déclaration de sa première année

Comment exercer l'option pour le réel ?

Elle doit être expresse mais n'a pas de forme imposée – Un message par la messagerie sécurisée de l'espace professionnel suffit (BOI-BIC-DECLA-10-30)

Le réel est-il toujours plus avantageux ?

Non – Il l'est souvent quand le bien est financé à crédit et récent, car l'amortissement et les intérêts dépassent alors l'abattement de 50 % – Pour un bien ancien payé comptant avec peu de charges, l'écart peut être faible et ne pas couvrir le coût de la comptabilité

Au micro-BIC, peut-on déduire des charges ?

Non – L'abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges, intérêts et amortissement compris – Il ne peut pas être inférieur à 305 €

Micro-BIC ou réel en LMNP : plafonds 2026, calcul et date d’option

Q: L'option pour le réel est-elle définitive ?

Non – Elle vaut un an et se renouvelle tacitement chaque année – Pour revenir au micro-BIC, il faut y renoncer dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente

Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire à ses loyers, et le réel, qui déduit les charges effectives et l’amortissement du bien – Le premier est simple, le second est souvent plus favorable, et l’option obéit à un calendrier strict

Les plafonds et abattements du micro-BIC

Type de location	Plafond de recettes 2026	Abattement
Location meublée classique (bail meublé, étudiant, mobilité)	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

Le plafond de 83 600 € est actualisé tous les trois ans : il s’applique aux revenus de 2026 à 2028, contre 77 700 € en 2025 – Le régime des meublés de tourisme non classés a été durci par la loi du 19 novembre 2024 – Le micro-BIC s’applique de plein droit tant que les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas le plafond (article 50-0 du CGI)

Ce que le réel permet de déduire

Les charges réelles : intérêts et assurance de l’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, comptabilité, petits travaux
L’amortissement du bâti, des travaux et du mobilier, calculé par composants – Le terrain ne s’amortit pas
Une limite à connaître : l’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) – La part excédentaire est reportée sans limite de durée sur les années suivantes

Le résultat se déclare sur une liasse fiscale 2031 et 2033 – Pour comprendre le calcul de l’amortissement, voir aussi le guide d’APR Patrimoine

Exemple chiffré : 12 000 € de loyers

Un appartement meublé acheté à crédit rapporte 12 000 € de loyers par an – Les charges déductibles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) s’élèvent à 3 000 €, les intérêts d’emprunt à 2 000 € – L’amortissement annuel est de 6 500 € – Le foyer est dans la tranche à 30 %, les prélèvements sociaux sur ces revenus sont de 18,6 %

	Micro-BIC	Réel
Loyers	12 000 €	12 000 €
Abattement ou charges	– 6 000 €	– 5 000 €
Amortissement déduit	–	– 6 500 €
Revenu imposable	6 000 €	500 €
Impôt sur le revenu (30 %)	1 800 €	150 €
Prélèvements sociaux (18,6 %)	1 116 €	93 €
Total	2 916 €	243 €

L’écart dépasse 2 600 € par an, bien au-delà du coût d’une déclaration au réel – Il se réduit à mesure que les intérêts baissent et que le mobilier finit d’être amorti – Ces amortissements seront en outre réintégrés dans la plus-value en cas de revente (voir la réintégration des amortissements)

Comparer avec vos chiffres

Le simulateur gratuit compare les deux régimes sur vos loyers, vos charges et votre crédit, année par année – Lancer le simulateur micro-BIC ou réel

Quand et comment opter pour le réel

L’option doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente (article 50-0, 4 du CGI) – Exemple : pour relever du réel sur les revenus de 2027, il faut opter avant la date limite de la déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027 – Une activité nouvelle peut opter jusqu’au dépôt de la déclaration de sa première année

L’option est expresse mais sans formalisme : un message par la messagerie sécurisée de l’espace professionnel suffit (BOI-BIC-DECLA-10-30) – Elle vaut un an et se reconduit tacitement – Pour revenir au micro-BIC, il faut y renoncer dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente

Les erreurs fréquentes

Opter trop tard – Une option exprimée après la date limite ne vaut que pour l’année suivante, et ne peut pas être rattrapée par une réclamation
Comparer sans l’amortissement – C’est lui qui fait le plus souvent la différence, surtout les premières années
Oublier la reconduction tacite – Le réel continue de s’appliquer tant que l’option n’est pas dénoncée
Confondre LMNP et LMP – Au-delà de 23 000 € de recettes, si elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer, le loueur devient professionnel, avec d’autres règles (article 155, IV du CGI)
Oublier la plus-value – Le gain fiscal du réel se paie en partie à la revente depuis 2025