Revente d’un LMNP : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel déduit chaque année l’amortissement de son logement – Jusqu’en 2025, cet avantage n’avait pas de contrepartie à la revente : la plus-value se calculait comme celle d’un particulier, sur le prix d’achat d’origine
Ce qui a changé
La loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du Code général des impôts : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de la location meublée (article 39 C du CGI) – Un prix d’acquisition plus faible donne une plus-value plus forte
La règle s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi – Elle vise tous les amortissements déduits pendant la location, y compris ceux des années antérieures à 2025
Ce qui n’est pas réintégré
- Les amortissements non déduits : la part reportée parce qu’elle aurait créé un déficit (article 39 C) ne minore pas le prix tant qu’elle n’a pas été admise en déduction
- Les travaux déjà pris en compte dans la plus-value au titre du 4° du II de l’article 150 VB ne sont pas comptés deux fois
- Certaines résidences sont hors du champ : résidences pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans, établissements sociaux et médico-sociaux, résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée
Ce qu’il faut faire dès maintenant
Conservez, année par année, le montant des amortissements effectivement déduits, distinct de ceux qui ont été reportés – C’est ce montant qui servira au calcul de la plus-value le jour de la revente
Dans Ma déclaration LMNP, ce suivi est tenu automatiquement pour chaque bien : amortissements déduits, différés, et ventilation entre bâti, travaux et mobilier – Pour estimer l’impôt à la revente avant d’acheter, l’analyse d’un bien intègre déjà cette règle